+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Арендатор – собственник улучшений недвижимости платит налог на имущество

Налог на имущество при аренде помещения. Какие налоги должен платить арендодатель

Арендатор - собственник улучшений недвижимости платит налог на имущество

02.02.2019

Такой собственник называется арендодателем, а арендные платежи во всем мире считаются доходом и облагаются налогом.

Только надо знать, что в России действуют одни из самых низких ставок на доход от сдачи имущества в аренду, поскольку это подоходный налог и его ставка составляет 13% для физических лиц.

В Европе налог на доходы от аренды намного больше, доходит до 40% с дохода и собираемость его в разы выше.

Еще про Европу. Если в России 90% рынка сдачи жилых помещений в аренду является теневым, то есть собственник никаких налогов не платит, а зачастую даже не заключает договор с нанимателем, то в Европе всё наоборот и 90% арендодателей послушно платят налоги.

Знаете – почему? Там очень развит институт информирования налоговых органов со стороны населения о том исправно ли платят налоги соседи. В России это традиционно называется «доносительством» и «стукачеством», а на Западе государство поощряет подобное информирование и за это полагаются налоговые льготы.

То есть, донёс на соседа – получил налоговый вычет. Ну и конечно, население многих стран просто генетически законопослушно и добросовестно.

Итак, давайте разбираться кто, кому и сколько должен при сдаче недвижимости в аренду.

Кто должен платить налог

Арендодателем может являться только собственник имущества – физическое или юридическое лицо. С последними всё проще, поскольку предприятие или компания, сдающее свое имущество в аренду, является налогоплательщиком в силу закона с момента своей регистрации.

Сдача в аренду имущества может быть одной из уставных деятельностей общества, или не являться таковой – налогообложение осуществляется по одной ставке налога на прибыль 20%, кроме того, если юридическое лицо является плательщиком налога на добавленную стоимость, ещё 18% НДС.

Физические лица – арендодатели, имеющие в собственности как жилую, так и нежилую недвижимость также обязаны платить налоги, поскольку получают доход от аренды, а в силу статьи 2 Гражданского кодекса РФ это признаётся предпринимательской деятельностью.

Из п.4 статьи 208 Налогового кодекса РФ следует, что к доходам физических лиц относятся платежи от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося на территории Российской Федерации. На основании п.1 статьи 224 Налогового кодекса РФ установлена ставка 13% с доходов физических лиц.

Этот размер налоговой ставки действителен для физических лиц – резидентов, то есть граждан Российской Федерации.

Если же арендодателем является не резидент – лицо, не имеющее гражданства РФ, но имеющее собственность на её территории и получающее доход от аренды, то ставка налогообложения составит уже 30%.

Не систематическая, то есть разовая сдача недвижимости в аренду не расценивается как предпринимательская деятельность, следовательно, налог с дохода можно не платить.

Но это не потому, что с разового дохода не надо платить налоги, а потому что это не квалифицируется как правонарушение в соответствии со статьей 14.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ. То есть нет механизма привлечения к ответственности.

Однако это никак не распространяется на почасовую сдачу в аренду жилья, получившую в последнее время широкое распространение.

Как сэкономить?

Для уменьшения ставки налога физическое лицо может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя(ИП), указав вид деятельности «сдача в наём собственного недвижимого имущества» и выбрав режим налогообложения УСН (упрощенная система налогообложения), предусмотренный п.3 статьи 346.11 Налогового кодекса РФ. В этом случае налоговая стака будет составлять 6% от дохода. С точки зрения экономии – это самый выгодный вариант исчисления и уплаты налога с доходов от аренды!

Индивидуальный предприниматель также может использовать патентную систему налогообложения.

В этом случае следует определить возможныйдоход, рассчитанный исходя из общей площади квартир, дачных участков, нежилых помещений, домов за год.

Патент будет распространяться только на указанные в нём объекты недвижимости и в случае изменения указанного состава имущества нужно будет вносить в него изменения или выбрать другую систему налогообложения.

Следует знать, что в разных регионах патент на этот вид предпринимательской деятельности будет стоить по-разному.

Например, для арендодателей – ИП на территории Московской области на 12 месяцев 2016 года патент на сдачу в аренду 100 кв. м жилой или нежилой недвижимости, а также земельных участков составит 57 584 рубля.

Для предпринимателей-костромичей при тех же условиях патент на сдачу жилой недвижимости будет стоить 15 000 рублей, а на сдачу нежилой собственности – 36 000 рублей.

В Ростовской области за патент надо будет заплатить: при сдаче жилой недвижимости 12 000 рублей в год, при сдаче нежилой – 24 000 в год.

Расчёт стоимости патента для предпринимателей любого региона и вида предпринимательской деятельности можно сделать на он-лайн калькуляторе на сайте Федеральной налоговой службы.

Как и когда платить налог

Это зависит от того, кто является арендатором, то есть нанимателем.Если арендатор: юридическое лицо, индивидуальный предприниматель (ИП), нотариус или адвокат, то по отношению к арендодателю они являются налоговым агентом.

Это значит, что каждый раз при исчислении и оплаты арендных платежей, арендатор начисляет налог и уплачивает его в бюджет, соответственно несет ответственность за правильность и своевременность оплаты. При сдаче годовой отчетности налоговый агент также сообщает в налоговый орган сведения о физическом лице – арендодателе, сумме платежей за аренду, а также размер исчисленного и уплаченного налога.

Если и арендодателем, и арендатором являются физические лица, то обязанность по уплате налога лежит на арендодателе путем подачи декларации о доходах по форме №3-НДФЛ.

Декларация оформляется и сдается в налоговый орган по месту регистрации физического лица – арендодателя в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен доход.

Срок уплаты налога в бюджет не должен быть позднее 15 июля года сдачи декларации.

Важно!При исчислении и уплате налога налоговым агентом, декларация о доходах по форме №3-НДФЛ арендодателем не предоставляется.

Имейте в виду, что декларация не должна сопровождаться никакими документами, доказывающими действительность полученного за год дохода. Ни договоры, ни документы об оплате предоставлять в налоговый орган не требуется.

Правда жизни

На самом же деле всё не так ясно и красиво. Как уже было сказано, 90% аренды жилья и, следовательно, такой же процент дохода от аренды, скрыто от налогообложения.

Сегодняшний рынок аренды недвижимости вообще трудно назвать «рынком», это, скорее, восточный базар. Тут есть предложения на любой вкус и кошелёк, и криминал от простого обмана и мошенничества до мордобития, и … никаких налогов.

Какому собственнику захочется декларировать, что он сдал свои пустующие квадратные метры 10-ти студентам или 15-ти гастарбайтерам.

Бывает хуже: собственник сдает квартиру «добропорядочному» одинокому арендатору, готовому заплатить за жилье вперёд за несколько месяцев, а тот на следующий же день сам становится «арендодателем» и поселяет в небольшой квартире 15-20 работяг, или начинает сдавать ее на условиях почасовой аренды!

Не вредно напомнить незадачливым арендодателям, как их квартиры были проданы «арендаторами» по подложным документам.

При обращении в судебные инстанции обязательно возникнет вопрос был ли заключен договор и уплачивались ли налоги с дохода от аренды, иначе «потерпевшая» сторона, к сожалению, становится «обвиняемой» в неуплате налогов и незаконном предпринимательстве.

Выход один – не рисковать большим ради меньшего! Если вы получаете доходы от аренды своей собственности, не поленитесь выбрать наиболее выгодный и экономичный способ налогообложения и добросовестно заплатите налог. В конце концов, эти налоги формируют и наши местные (муниципальные) бюджеты, а это новые детские сады и поликлиники, чистота и благоустройство наших городов!

В предыдущих статьях* подробно рассматривались условия заключения договора аренды, имеющие одинаковое значение для обеих сторон договора, а также налоговые обязательства, возникающие у арендодателя при сдаче имущества в аренду. В предлагаемом материале специалисты 1С:ИТС рассказывают, какие налоги должен платить арендатор, получивший имущество в пользование.

Компенсация стоимости коммунальных услуг

Помимо арендной платы расходами арендатора, связанными с использованием арендованного имущества, являются расходы по оплате коммунальных услуг.

Как правило, эти услуги арендатор оплачивает непосредственно арендодателю, поскольку именно последний приобретает их у соответствующих специализированных организаций.

Порядок возмещения арендодателю этих услуг определяется договором аренды. Они могут оплачиваться как в составе арендной платы, так и отдельно.

Налоговые последствия

В этом случае арендатор принимает к вычету НДС со всей суммы арендной платы (включая сумму, приходящуюся на коммунальные услуги).

Источник: https://buhof.ru/contracts/property-tax-when-renting-a-room-what-taxes-should-the-landlord-pay/

Налогообложение и учёт улучшений имущества находящегося в аренде

Арендатор - собственник улучшений недвижимости платит налог на имущество

Аренда – один из наиболее распространённых институтов гражданского права сегодня.

Именно поэтому регламентирование правоотношений между контрагентами по договору аренды должно быть достаточно чётким во избежание конфликтов между ними.

Улучшение арендованного имущества, полученного согласно договору найма, на практике встречается довольно часто, и становится предметом недопонимании между контрагентами по договору.

Нормы закона, применяемые для правоотношений между контрагентами, зависят от вида осуществлённых улучшений. Закон выделяет два типа улучшений:

  • отделимые улучшения;
  • неотделимые улучшения.

Указанные типы улучшений прописаны в ст.623 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Как неотделимые улучшения можно определить те улучшения имущества, которые не могут быть отделены от последнего без нанесения вреда для его качественных характеристик.

Отделимые же могут быть демонтированы без нанесения ущерба имуществу. Какие-либо коррективы относительно режима вносимых улучшений могут быть обусловлены сторонами в договоре при его заключении или в дополнительных соглашениях к нему. При этом дополнительные соглашения к договору должны быть совершены в той же форме, что и первичный договор.

На этом этапе достаточно важно предусмотреть все возможные будущие риски. Это позволит в дальнейшем избежать проблем с налогообложением и судебными тяжбами.
В целом же улучшения арендованного имущества можно определить как модификации, вносимые в имущество арендатором с целью повышения его качественных и эксплуатационных характеристик.

Целью улучшений могут являться:

  • увеличение функциональных возможностей арендуемого имущества;
  • усовершенствование его тех.характеристик и свойств;
  • общее повышение качества арендуемого имущества.

Достаточно часто улучшения арендованного имущества являются не простым желанием, а острой необходимостью для арендатора.
Закон возлагает обязанность совершать капитальный ремонт арендуемой недвижимости на арендодателя.


Ремонт же по ходу эксплуатации должен осуществляться арендатором.

Однако эти нормы не всегда в полной мере выполняются сторонами договора, и ремонт, например, крыши здания проводиться арендатором с зачётом этого ремонта как проведённых улучшений.

Неотделимые и отделимые улучшения

Неотделимые улучшения особенно часто осуществляются при длительной аренде (долгосрочном договоре).

Если арендатор хочет «подстроить» указанное имущество под свои необходимости, при этом только повысив его качественные характеристики, первое, что он должен сделать – это получить согласие арендодателя на такое улучшение.

Если такая акцептация получена – арендатор по завершению срока найма сможет претендовать на возмещение тех денежных средств, которые были затрачены им в процессе повышения качества имущества.
На практике неотделимые улучшения имущества могут быть проведены в виде:

  • дооборудования;
  • реконструкции;
  • достройки;
  • модернизация;
  • ремонта.

То есть естественным является то, что физически не может быть отделена от стен, например, их побелка. От этого пострадает имущество, а арендатор не получит никакой выгоды. Улучшения отделимые могут быть без труда демонтированы и отделены от основного предмета аренды.

Возмещение затрат или отделение улучшений

При рассмотрении последствий осуществления разных видов улучшений следует исходить из трёх основных возможных видов ситуаций в отношениях между контрагентами сделки:

  • арендатор получил согласие арендодателя на проведение улучшений (так называемый акцепт), а последний не против возместить их стоимость денежном эквиваленте;
  • арендатор получил акцепт на изменения, однако собственник имущества не желает возместить их стоимость;
  •  арендатор не получил акцепта арендодателя на улучшения.

Последний случай наиболее простой и наиболее чётко урегулирован законодателем. В случае отделимых улучшений арендатор имеет право на их демонтаж и закрепление в своей частной собственности.

Одновременно, он предоставляет (возвращает) эксплуатируемое имущество арендодателю в том виде, в котором оно было принято изначально после заключения сделки. Более сложной с правовой точки зрения является для арендатора ситуация с неотделимыми улучшениями. Важно обратить внимания на момент потери имущества и ущерб.

Арендатор не может их забрать, но и на возмещение понесённых затрат он претендовать не может.Поэтому очень важен перед физическим проведением улучшений именно факт получения акцепта на это собственника имущества или лица, передающего его в аренду.

Улучшения, совершённые с согласия арендодателя, могут быть признаны амортизируемым имуществом согласно ст.256 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ). Однако необходимо отметить, что собственником этих улучшений будет именно арендодатель. Согласно ст.623 ГК РФ улучшения, осуществлённые с согласия арендодателя, являются его собственностью.

Более сложной является ситуация, при которой наниматель провёл некие улучшения арендованного имущества с согласия арендодателя, однако последний не изъявляет желания возмещать их стоимость или отдавать последние, если они отделимы, арендатору (вне зависимости от устных договорённостей контрагентов, установленных прежде).

В таком случае, наниматель не сможет получить возмещение затрат. Однако выход можно найти путём анализа налогового законодательства.

В целом, процесс налогообложения имущества, касательно которого были проведены улучшения, варьируется в зависимости от трёх основных критериев:

  • вида улучшения (отделимое или нет);
  •  наличия акцепта арендодателя на проведение улучшений;
  •  наличия акцепта арендодателя на возмещение затрат нанимателя.

Налогообложение и учёт улучшений имущества

Начиная с 2006 года улучшения, которые физически невозможно отделить от имущества, полученного в аренду, произведенные при наличии акцепта арендодателя и некомпенсированные им, могут быть учтены при составлении налоговой отчётности как амортизируемое имущество арендатором.

До этого момента налоговое законодательство достаточно туманно рассматривало вопрос расчёта улучшений арендованного имущества при налогообложении арендатора и арендодателя.Если капитальные вложения в модернизацию имущества компенсируются арендодателем, они амортизируются им же.

Если затраты на улучшение не компенсированы арендодателем, затраты на такую модернизацию могут быть учтены при составлении отчётов арендатором как собственное имущество (в виде затрат). Здесь определяющим фактором будет то же получение акцепта от арендодателя на осуществление таких улучшений.

Указанные затраты могут учитываться арендатором в налоговом отчёте только в случае наличия такого согласия.Кроме того, ст.ст. 256, 258 НК РФ предоставляют арендатору право учитывать неотделимые улучшения при расчете налога на прибыль.

Если арендодатель предоставил своё согласия на осуществление тех или иных улучшений, однако возмещать их стоимость отказался, арендатор в праве в период действия договора аренды амортизировать эти затраты на капитальные вложения. Нормы амортизации в таком случае устанавливаются правительством РФ.

Таким образом, при расчёте налога на прибыль арендатор может полностью списать расходы на улучшение путём амортизации.

Однако такой способ списания затрат на улучшения имеет свой недостаток. Так, как уже отмечалось ранее, они могут быть списаны только пока договор аренды сохраняет своё действие. Однако возможна ситуация, при которой имущество, улучшенное нанимателем, может использоваться намного дольше, чем договор аренды будет сохранять свою силу. В таком случае, по сути, те затраты, которые понесены не в пределах рамок срока действия договора, не могут быть списаны путём амортизации.

На практике в большинстве случаев у арендатора отсутствует возможность полного списания расходов на улучшение путём амортизации. Амортизация происходит с 1-го числа месяца, который следует за внесением улучшений, и проводится до конца срока действия договора аренды, как уже отмечалось ранее.

Убыток, понесённый арендатором в связи с проведением модернизации и невозможность полной амортизации этих затрат не может быть учтён при составлении налогового отчёта. То есть этот убыток можно классифицировать как чистый.

В такой ситуации на практике специалисты советуют арендатору договориться с арендодателем о пролонгации действия договора.

Таким образом, продлив срок действия договора, наниматель получает возможность минимизации убытков в связи с невозмещением стоимости неотделимых улучшений контрагентом по договору.

Кроме того, если затраты на улучшения не возмещены нанимателю, он передаёт такие улучшения контрагенту, по сути, безвозмездно. Арендодатель, в свою очередь приобретает право собственности на них. Согласно с положениями ст.146 НК РФ переход права собственности на имущество в безвозмездном режиме признаётся его реализацией.

То есть арендатор вынужден будет начислить НДС и переслать контрагенту счёт-фактуру на начисленную сумму. Стоимость имущества рассчитывается в соответствии со средними рыночными ценами.

Что касается бухгалтерского учёта и налоговой отчётности арендодателя, то в его случае полученные на безвозмездной основе неотделимые улучшения отображаются в составе внереализационных доходов.Совсем другая ситуация складывается, если арендодатель согласен на компенсацию затрат на улучшение.

В этой ситуации после проведения улучшений стоимость арендованного имущества возрастает. Поэтому, начиная с месяца, который следует за месяцем завершения улучшений, арендодатель должен начислять амортизацию в повышенном размере.

Что касается налога на имущество, то он подлежит оплате арендодателем касательно улучшенного имущества в случае, он принял указанные улучшения на баланс в качестве основных средств. В состав основных средств могут входить капитальные вложения, которые были проведены касательно объектов основных средств, переданных в аренду.

Однако проведённые арендатором капитальные вложения в арендованные объекты недвижимости, осуществленные до момента введения указанной недвижимости в эксплуатацию, не засчитываются в состав основных средств и не облагаются налогом на имущество.

Достаточно часто арендаторы и арендодатели стараются уклониться от уплаты налогов в связи с наличием улучшения арендованного имущества, не отображая такие улучшения в своей отчётности. Однако здесь необходимо помнить, что уклонение от налогообложения несёт крайне негативные последствия, прямо предусмотренные законом.

Общие практические рекомендации

Как уже отмечалось выше, заключение договора аренды требует особенного внимания, если оно осуществляется субъектами хозяйственной деятельности. Связано это с более сложным процессом налогообложения арендованного имущества и улучшений, вносимых в него. Для физических лиц система налогообложения более проста. В целом, формируя рекомендации для арендатора касательно необходимости осуществления улучшений, можно сформировать несколько общих рекомендаций:

  • первое, что необходимо сделать, получить согласие арендодателя на улучшения (лучше, если оно будет в письменной форме);
  • при заключении договора предусмотреть порядок осуществления улучшений, получения согласия на них и возмещения затрат в соответствии с интересами сторон;
  • сохранять чеки за приобретаемые материалы, необходимые для улучшений (это упростит налоговый учёт и поможет подтвердить реальную стоимость работ);
  • детально ознакомиться с положениями Налогового кодекса РФ об учёте налогов касательно улучшенного арендованного имущества.

Придерживаясь всех указанных рекомендаций, арендатор сможет не только не дать нарушить свои права, но и защитить их, как и права контрагента по договору.

Источник: http://arendaexpert.ru/uluchshenie-arendovannogo-pomeshheniya-i-nalogi/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.