+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

С ремонта в арендованном помещении нужно предъявить арендодателю НДС?

2. Налоговые последствия ремонтных расходов по договору аренды

С ремонта в арендованном помещении нужно предъявить арендодателю НДС?

– потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Капитальный ремонт предполагает замену основных узлов и агрегатов, несущих конструкций и т.п. аренда ремонт налоговый последствие

Основным первичным документом, согласно которому определяются объем работ по капитальному ремонту, его сметная стоимость и продолжительность, является дефектная ведомость.

Для получения со склада необходимых запасных частей, инструмента составляются требования-накладные по форме № М-11[3] в двух экземплярах: первый передается на склад, второй – в ремонтный цех. Материально-ответственные лица ремонтного цеха и склада подписывают эти накладные и сдают их в бухгалтерию.

Затем ремонтным рабочим выписывают наряды на заработную плату.

Данные требований-накладных и нарядов на заработную плату заносят в специальную карточку многографной формы, открываемой на отдельный ремонт. Это регистр аналитического учета затрат на капитальный ремонт. В конце месяца в эту карточку заносят данные об общепроизводственных расходах, приходящихся на стоимость ремонтных работ. И после этого калькулируется себестоимость произведенного ремонта.

Какой бы ремонт организация ни проводила: текущий, средний, капитальный, затраты на него считаются текущими и относятся на счета учета издержек производства или обращения.

Ремонтные работы проводятся подрядным и хозяйственным способами.

Таким образом, расходы по капитальному ремонту арендуемых зданий, сооружений и помещений осуществляются арендодателем независимо от того, на чьем балансе они учитываются. На размер арендной платы суммы расходов по капитальному ремонту не влияют. Расходы по обслуживанию и текущему ремонту производятся арендатором и размера арендной платы не уменьшают.

Из этого следует, что:

– арендодатель формирует расходы по капитальному ремонту сданных в аренду зданий, сооружений и отдельных помещений, а также переданного в аренду оборудования порядком, закрепленным в учетной политике организации. После формирования всех расходов на производство ремонта их часть, соответствующая, например, площади арендуемых помещений, списывается в порядке распределения на увеличение прочих расходов (счет 91[4]);

– арендатор учитывает произведенные расходы на текущее содержание и ремонт арендованного имущества также в порядке, закрепленном в учетной политике, и списывает их на себестоимость продукции, работ или услуг независимо от того, к какому имуществу (арендованному или собственному) эти расходы относятся.

2.1 Налоговые последствия проведения арендатором текущего ремонта

По общему правилу на арендатора возлагается обязанность проводить текущий ремонт помещения, а на арендодателя — капитальный. Однако стороны могут предусмотреть в договоре иной порядок (ст. 616 ГК РФ).

Если ремонт арендованного имущества является текущим, то затраты — прочими расходами и не увеличивают первоначальную стоимость этого имущества.

Так, в пункте 1 статьи 260 НК РФ установлено, что затраты на ремонт основных средств рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, когда они были осуществлены, в размере фактических затрат.

Положения статьи 260 НК РФ, в которой указаны правила налогового учета расходов на ремонт основных средств, применяются в отношении затрат как собственника имущества, так и арендатора амортизируемых основных средств с условием, что договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов последним не предусмотрено (п. 2 ст. 260 НК РФ).

Положения п. 2 ст. 260 НК РФ арендатором неприменимы в случае, если арендодатель переведен на УСН или ЕНВД, поскольку и в такой ситуации понятие «амортизируемое имущество» отсутствует.

Все расходы на ремонт амортизируемых основных средств, арендуемых налогоплательщиком, учитываются как прочие расходы, связанные с производством и реализацией, и признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором были осуществлены, в размере фактических затрат.

Кроме того, в статье 260 НК РФ предусмотрена возможность формирования резерва предстоящих расходов на ремонт объекта аренды в случае дорогостоящего ремонта или ремонта, относящегося к нескольким налоговым периодам. Порядок создания такого резерва определен в статье 324 НК РФ.

Арендатор, который решил формировать резерв, не включает фактические затраты на ремонт основных средств в состав расходов текущего периода.

Только по окончании налогового периода сумма превышения фактических расходов над величиной резерва, созданного в течение налогового периода, включается в состав прочих расходов.

При исчислении налога на прибыль налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в статье 270 НК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 252 НК РФ расходами признаются любые затраты, если они обоснованны, документально подтверждены и произведены для деятельности, направленной на получение дохода.

Документально подтвержденные расходы — это затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы.[5] Таким образом, арендатору следует документально подтвердить обоснованность расходов на ремонт арендованных основных средств.

На практике довольно часто встречается ситуация, когда ремонт проводит арендодатель, а арендатор лишь компенсирует расходы на него. В таких случаях в договоре аренды прямо указано: арендатор возмещает арендодателю расходы на ремонт. Однако наличие подобной формулировки в договоре неизбежно приводит к вопросам с вычетом входного НДС – по суммам, предъявленным подрядчиком арендодателю.

По мнению Минфина и налоговиков, при возмещении расходов объекта обложения НДС не возникает[6]. А значит, и счета-фактуры на такие суммы выставлять не нужно.

В итоге получается, что можно потерять вычет входного НДС. Конечно, его можно отстоять в суде[7], но можно поступить и проще.

Вместо того чтобы в договоре аренды прописывать условия о возмещении расходов, лучше оформить агентский договор.

По агентскому договору арендодатель-агент от своего имени, но за счет арендатора-принципала обязуется организовать проведение ремонта (пункт 1 ст. 1005 ГК РФ).

По исполнении агентского договора арендодатель оформляет отчет агента, прикладывает к нему копии документов, подтверждающих затраты на ремонт (акты, сметы и др.) (пункт 2 ст.

1008 ГК РФ), и перевыставляет на имя арендатора полученные от подрядчиков счета-фактуры[8].

Использование такого договора позволит избежать претензий проверяющих. При этом подрядный договор не может быть заключен более ранней датой, чем агентский (пункт 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85). А кроме того, в договоре нужно предусмотреть сумму агентского вознаграждения.[9]

2.2 Капитальный ремонт арендованного основного средства

Согласно ст. 616 ГК РФ «арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды». Это связано с тем, что арендодатель, являясь собственником (или представителем собственника), заинтересован в том, чтобы сохранить свое имущество и его стоимость.

Вместе с тем следует предупредить налогоплательщиков о том, что данная норма не действует автоматически («по умолчанию»). Если в договоре аренды на арендатора не возложена обязанность по проведению ремонта, то эти расходы арендатора будут оспариваться налоговым органом.

Срок капитального ремонта лучше определять в соглашении сторон. Впрочем, иногда стороны обязаны руководствоваться нормативными актами. Например, сроки и виды капитального ремонта зданий и сооружений устанавливаются СНиПами.

Если указания нормативных актов или договор не определяют сроки или неотложная необходимость в проведении работ возникла не по вине арендатора, капитальный ремонт производится арендодателем в разумный срок. Таково указание ГК РФ.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Расходы по капитальному ремонту арендуемых зданий, сооружений и помещений осуществляются арендодателем независимо от того, на чьем балансе они учитываются. На размер арендной платы суммы расходов по капитальному ремонту не влияют.

Когда расходы на капитальный ремонт возмещает арендодатель, то в целях налогообложения прибыли они не учитываются.

Арендатор может также участвовать в проведении капитального ремонта. Расходы на ремонт основных средств относятся у организаций и индивидуальных предпринимателей к прочим расходам, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности (подп. 18 п. 47 Порядка, п.

1 ст. 260 НК РФ). Для целей налогообложения при наличии документального подтверждения фактические затраты в пределах его доли и будут отнесены на уменьшение налогооблагаемой прибыли (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.08.2007 по делу № А11-1883/2006-К2-18/210).

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендатор проводит ремонт арендованных основных средств за свой счет, а затем арендодатель возмещает ему эти расходы. Как правило, арендатор уменьшает на сумму своих расходов на ремонт арендованного основного средства сумму арендной платы. В налоговом учете, расходы на ремонт, возмещаемые арендодателем, арендатор не отражает

Источник: http://MirZnanii.com/a/238611-3/nalogovye-posledstviya-provedeniya-arendatorom-remontnykh-rabot-arendovannykh-osnovnykh-sredstv-3

Как вести учет при улучшениях и ремонте арендованных помещений

С ремонта в арендованном помещении нужно предъявить арендодателю НДС?

Подробности Категория: Подборки из журналов бухгалтеру : 16.12.2014 00:00

Источник: журнал «Главбух»

Ремонт арендованных помещений

Принято выделять два вида ремонта: текущий и капитальный.

Текущий ремонт – это, как правило, незначительные доработки. К примеру, нужно подкрасить стены или поменять плинтусы. Такие расходы обычно оплачивает ваша компания.

Ведь именно арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии. Об этом сказано в пункте 1 статьи 616 ГК РФ. Хотя вполне возможно, что арендодатель захочет сам оплачивать такие издержки.

Тогда просто пропишите в договоре аренды такое условие.

Списать расходы вы сможете, только если ремонт оплатила ваша компания, а арендодатель не компенсировал эту сумму. Таково требование пункта 2 статьи 260 НК РФ. Так что проверьте, есть ли в договоре аренды условие о том, что арендодатель должен возместить затраты.

Капитальный ремонт делают, когда помещение нуждается в серьезной починке. Тут уже пункт 1 статьи 616 ГК РФ обязывает арендодателя его провести.

Но это не значит, что ни при каких обстоятельствах расходы по капитальному ремонту вас не коснутся. Во-первых, в договоре может быть прописано, что капитальный ремонт арендованных помещений – это ваша обязанность.

А, во-вторых, бывает, что арендодатель уклоняется от своих обязательств.

Остановимся подробнее на втором случае. Тут вы вправе взыскать с собственника стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Правда, для этого вам потребуются документы, подтверждающие необходимость капремонта. К примеру, в помещении нужно отремонтировать систему центрального отопления.

Тогда пригласите представителей теплоснабжающей организации. И вместе с ними составьте акты обследования.

Чтобы избежать конфликтных ситуаций с арендодателем, пропишите сроки и порядок проведения капитального ремонта арендованных помещений в договоре. Тогда добиться от собственника его оплаты будет проще.

Что если расходы на капитальный ремонт арендованных помещений возложены на вас, тогда учитывайте их так же, как затраты на текущий ремонт. Дело в том, что в пункте 2 статьи 260 НК РФ нет разграничения по видам ремонта. Главное, чтобы по договору собственник не возмещал арендатору стоимость ремонта. Только в этом случае вы сможете учесть расходы в составе прочих.

Ремонт не относится к отделимым улучшениям. По нормам гражданского права улучшения – это новые дополнительные свойства имущества. Без которых оно спокойно использовалось по назначению. А ремонт назвать улучшением нельзя.

Поскольку основная цель ремонта – поддержать имущество в рабочем состоянии. Такой вывод можно сделать на основании статей 616 и 623 ГК РФ и пункта 3.1 Положения, утвержденного постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г.

№ 279.

Одним из примеров ремонта является замена ветхих окон и дверей (разд. VI приложения 8 Положения, утвержденного постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. № 279). При этом виде работ назначение и загруженность помещения не изменяются.

Отделимые и неотделимые улучшения

Ремонт нужен для того, чтобы поддерживать помещения в надлежащем рабочем состоянии. Улучшения же обычно направлены на совершенствование качественных характеристик помещения, а иногда и просто для создания более комфортных условий в них.

Допустим, руководство компании решило установить во всем арендованном офисе кондиционеры. Это будет улучшением, причем отделимым. Ведь кондиционеры можно запросто снять без ущерба. По общему правилу такими улучшениями владеет арендатор.

И возмещать затраты арендодатель не обязан, если в договоре вы не прописали обратное. Когда вы будете переезжать в другой офис, кондиционеры можете забрать с собой. Конечно, при условии, что арендодатель не возместил вам затраты на их покупку.

Ну а расходы на демонтаж спишите в составе внереализационных.

Давайте посмотрим, как вы учтете расходы на кондиционеры в налоговом учете. Если это основные средства, начисляйте по ним амортизацию в общеустановленном порядке. Если же отделимые улучшения не признаются амортизируемым имуществом, расходы на них учитывайте в составе материальных (подп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Особенность неотделимых улучшений в том, что их нельзя отделить без вреда для самого объекта.

Вот частые примеры: прокладка скрытой проводки, облицовка стен камнем, нанесение декоративной штукатурки, достройка этажей и перепланировка помещений.

Перед тем как проводить неотделимые улучшения, обязательно заручитесь согласием арендодателя. Только в этом случае вы вправе потребовать от него возместить затраты.

По общему правилу стоимость таких улучшений арендодатель должен возместить после окончания срока договора аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Однако в договоре может быть предусмотрено и иное. Например, на сумму затрат вы уменьшите сумму арендных платежей. Или вообще все улучшения – за ваш счет.

Даже если вы тратите на неотделимые улучшения свои собственные деньги, согласие арендодателя обязательно.

Дело в том, что амортизировать можно только те улучшения, которые произведены с его одобрения (абз. 5 п. 1 ст. 256 НК РФ). В противном случае учесть затраты на них не получится вообще.

Согласие арендодателя можно либо прямо прописать в основном договоре, либо оформить дополнительным соглашением.

Если согласие арендодателя у вас есть, неотделимые улучшения в состав собственных основных средств (п. 1 ст. 257 НК РФ). Если, конечно, стоимость улучшений больше 40 000 руб. Ну и соответственно, будете начислять по ним амортизацию. Но только в течение того срока, на который рассчитан договор аренды.

Амортизацию начните начислять с 1-го числа месяца, следующего за вводом актива в эксплуатацию. Такой порядок прописан в пункте 1 статьи 258 НК РФ. А норму амортизации определите исходя из срока полезного использования в соответствии с Классификацией, утвержденной постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1.

С тем, когда начать амортизировать улучшения, понятно, а с какой даты прекратить? По этому поводу есть письмо Минфина России от 30 июля 2010 г. № 03-03-06/2/134.

Чиновники в нем высказали мнение, что закончить начислять амортизацию на неотделимое улучшение нужно с 1-го числа месяца, следующего за тем, в котором истек срок договора аренды или он был расторгнут. Но если договор аренды будет пролонгирован, тогда вы сможете продолжать начислять амортизацию по неотделимым улучшениям.

Это следует из положений пунктов 3 и 5 статьи 259.1, пунктов 6 и 10 статьи 259.2 НК РФ. Однако если договор расторгнут и заключен новый, доамортизировать улучшения уже не получится.

Обратите внимание на важный нюанс. Амортизационную премию, предусмотренную пунктом 9 статьи 258 НК РФ, к неотделимым улучшениям вы применять не вправе. Так полагают в Минфине России. Подтверждением тому – письмо от 12 октября 2011 г.

№ 03-03-06/1/663. Ведь неотделимые улучшения – неотъемлемая часть арендованного имущества, которая не остается на балансе у арендатора.

Кроме того, пунктом 1 статьи 258 НК РФ для неотделимых улучшений установлен особый порядок расчета амортизации.

Учтите, если ваша компания съедет из офиса, а стоимость улучшений так и не будет до конца самортизирована, придется заплатить НДС. Ведь улучшения вы оставите арендодателю.

Тот (если вы с ним согласовали) компенсирует вам затраты. А пункт 1 статьи 39 НК РФ приравнивает это к реализации (письма Минфина России от 25 февраля 2013 г.

№ 03-07-05/5259 и ФНС России от 30 декабря 2010 г. № КЕ-37-3/19032).

Пример
ЗАО «Московская типография» арендовало на один год торговый склад у ООО «Электрозавод». Ежемесячная арендная плата составляет 118 000 руб. (в том числе НДС – 18 000 руб.).

В июне ЗАО «Московская типография» возвело на складе дополнительные кирпичные перегородки, воспользовавшись услугами специализированной организации. Расходы на это составили 59 000 руб.

(в том числе НДС – 9000 руб.).

В июле того же года ЗАО «Московская типография» и ООО «Электрозавод» заключили договор купли-продажи, по которому право собственности на перегородки перешло к арендодателю. Одновременно компании договорились, что задолженность ООО «Электрозавод» за перегородки будет зачтена в счет долга ЗАО «Московская типография» по арендной плате. Вот какие проводки бухгалтер арендатора сделал в учете.

В июне 2013 года:
ДЕБЕТ 08 субсчет «Капитальные вложения в неотделимые улучшения арендованного имущества» КРЕДИТ 60
– 50 000 руб. (59 000 – 9000) – отражена стоимость работ по сооружению перегородок;

ДЕБЕТ 19 субсчет «НДС по неотделимым улучшениям» КРЕДИТ 60
– 9000 руб. – учтен входной НДС (на основании счета-фактуры, полученного от специализированной организации);

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
– 59 000 руб. – оплачены работы по сооружению перегородок;

ДЕБЕТ 01 субсчет «Основные средства в эксплуатации» КРЕДИТ 08 субсчет «Капитальные вложения в неотделимые улучшения арендованного имущества»
– 50 000 руб. – отражены в составе основных средств неотделимые улучшения;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19 субсчет «НДС по неотделимым улучшениям»
– 9000 руб. – принят к вычету НДС.

В июле:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
– 59 000 руб. – проданы перегородки арендодателю;

ДЕБЕТ 01 «Выбытие основных средств» КРЕДИТ 01 «Основные средства в эксплуатации»
– 50 000 руб. – списана первоначальная стоимость перегородок;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– 50 000 руб. – отражено выбытие объекта основных средств;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 9000 руб. – начислен НДС к уплате в бюджет;

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 76
– 100 000 руб. (118 000 – 18 000) – начислена арендная плата за июль;

ДЕБЕТ 19 субсчет «НДС по арендной плате» КРЕДИТ 76
– 18 000 руб. – отражен НДС с арендной платы;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19 субсчет «НДС по арендной плате»
– 18 000 руб. – принят к вычету НДС с арендной платы за июль;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 62
– 59 000 руб. – зачтена задолженность ООО «Электрозавод» в счет арендной платы за июль;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51
– 59 000 руб. (118 000 – 59 000) – перечислен остаток арендной платы, превышающий стоимость перегородок.

Аналогичная ситуация с НДС возникает и в том случае, если арендодатель не возместил вам расходы на неотделимые улучшения. Когда договор аренды закончится, вы должны будете заплатить в бюджет НДС с их стоимости. Основание – подпункт 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ. Так же считают и чиновники.

В подтверждение тому – письма Минфина России от 31 декабря 2009 г. № 03-07-11/341 и ФНС России от 19 апреля 2010 г. № ШС-37-3/11. Впрочем, справедливости ради замечу, что есть судебные решения, которые говорят о том, что НДС начислять не нужно.

Вот пример такого решения – постановление ФАС Поволжского округа от 18 января 2013 г. № А55-14290/2012.

О. Бондаренко,
к. ю. н., доцент, аудитор преподаватель ИПБ, член научно-экспертного совета Палаты налоговых консультантов России, ведущий специалист консультационного центра «Ависта консалтинг»

Источник: https://otchetonline.ru/art/buh/43382-kak-vesti-uchet-pri-uluchsheniyah-i-remonte-arendovannyh-pomescheniy.html

Вычет НДС для арендатора при аренде помещений | Бухгалтерия и кадры

С ремонта в арендованном помещении нужно предъявить арендодателю НДС?

Коммунальные службы при тепло-, энерго- и водоснабжении потребителей на стоимость своих услуг начисляют НДС. Не является исключением и доля услуг, потребляемых арендатором, когда помещение сдано внаем.

То есть, возмещая собственнику затраты на коммуналку, арендатор в составе компенсации оплачивает и сумму налога. Вправе ли он претендовать на вычет коммунального НДС? Попробуем разобраться, в каком случае это будет возможно.

Право на вычет НДС появляется при одновременном выполнении трех условий (ст. 171, 172 НК РФ):

– принятие услуг к учету;

– участие арендуемого помещения в облагаемых НДС операциях;

– наличие у арендатора счета-фактуры на потребленные услуги.

Как раз последнее из требований и есть камень преткновения. То есть вопрос о возможности вычета коммунального НДС по сути сводится к вопросу о наличии у арендатора соответствующего счета-фактуры.

Понятно, что при заключении прямых договоров с коммунальщиками проблема решается сама собой. Ведь снабжающие организации составят и предъявят арендатору все необходимые документы.

Однако подобная схема коммунальных отношений при аренде помещения встречается довольно редко. 

Реализация и компенсация

Итак, за исключением случая прямых расчетов арендатора с коммунальщиками единственным возможным автором требуемого счета-фактуры является арендодатель. Рассмотрим случай, когда собственник помещения выставляет документ на коммунальные услуги от своего имени. Насколько это правомерно?

Если счет-фактуру на коммунальные услуги арендодатель перевыставил от своего имени, арендатор не вправе использовать такой документ как основание для НДС-вычета

Увы, точка зрения ведомственных специалистов по данному вопросу на сегодня малоутешительна. Так, финансисты в письме от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52 со ссылкой на постановления ВАС РФ отмечают, что реализация электроэнергии владельцем помещения арендатору невозможна.

По той простой причине, что последний сам является абонентом энергоснабжающей организации и соответственно никак не может выступать в роли энергоснабженца для арендатора (постановление Президиума ВАС РФ от 6 апреля 2000 г. № 7349/99).

Арендатор же не может быть признан абонентом, поскольку объект, потребляющий энергию, находится не на его балансе (постановление ВАС РФ от 8 декабря 1998 г. № 5905/98). А раз нет факта реализации в целях НДС, то и сам налог на передачу электроэнергии начислять не нужно.

Значит, невозможно и выставление соответствующего счета-фактуры. Приведенные выводы Минфин распространил и на прочие коммунальные услуги в письме от 24 марта 2007 г. № 03-07-15/39.

А немного позднее Федеральная налоговая служба придала этим разъяснениям статус официальной позиции обоих ведомств, направив для использования в работе всем подотчетным налоговым инспекциям (письмо ФНС России от 23 апреля 2007 г. № ШТ-6-03/340).

Итак, если счет-фактуру на коммунальные услуги арендодатель перевыставит от своего имени, арендатор не вправе использовать такой документ как основание для НДС-вычета. Ведь указание собственника помещения в качестве продавца коммунальных благ не соответствует реальной хозяйственной ситуации.   

Подобным образом не возникает объекта реализации и в том случае, когда по условиям договора арендатор лишь компенсирует арендодателю затраты на коммуналку. Ведь в данном случае речь идет о возмещении расходов, а не о продаже услуг. Значит, НДС-объект отсутствует.

Как и обязанность арендодателя по выставлению счета-фактуры. Ну а без этого документа рассчитывать на вычет НДС, предъявленного в составе компенсации, арендатору не приходится (письма Минфина России от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52, от 24 марта 2007 г. № 03-07-15/39).

Арендодатель-посредник

Отдельного внимания заслуживает вариант, при котором арендодатель выступает в роли посредника (ст. 1005 ГК РФ). То есть стороны заключают отдельное соглашение или указывают непосредственно в арендном контракте, что собственник помещения (агент) по заданию арендатора (принципала) приобретает за его счет, но от своего имени коммунальные услуги у снабжающих организаций.

При таком подходе у арендодателя, без сомнений, есть все основания перевыставлять счета-фактуры, полученные от коммунальщиков, арендатору. Соответственно последний сможет беспрепятственно применить НДС-вычет по затратам на коммуналку после принятия данных услуг к учету.

Здесь единственной проблемой на пути к вычету может быть претензия инспекторов к самой правомерности посреднических отношений в данном случае.

К сожалению, ни официальной позиции, ни арбитражной практики по применению описанного способа на сегодня нет.

Поэтому сторонам арендного договора, которые решают использовать подобную конструкцию правоотношений, не помешает иметь в виду налоговые риски по прибыли и НДС.

Собственник помещения может выставить коммунальный счет-фактуру от своего имени, если приобретает услуги у снабжающих организаций в качестве посредника по агентскому договору для арендатора-принципала

Маскируем коммуналку для вычета НДС

Рассмотрев большую часть способов оформления коммунальных расчетов при аренде помещений, можно констатировать, что их использование не слишком выгодно арендатору в налоговом смысле. Либо грозит вполне обоснованными претензиями со стороны инспекторов.

Впрочем, отчаиваться и прощаться с НДС-вычетом по коммуналке арендатору все же не стоит. Важно помнить, что все озвученные выводы относятся к случаю, когда коммунальные платежи он компенсирует сверх суммы арендной платы.

Таким образом, в поиске подходящего во всех смыслах варианта мы вновь неизбежно приходим к способу учета коммуналки в составе арендной платы.

Ведь для вычета коммунального НДС у арендатора он так же благоприятен, как для учета соответствующих затрат в его налоговых расходах.

Итак, по условиям арендного договора в сумму ежемесячной платы за помещение входит стоимость коммунальных услуг, которые потребляет непосредственно арендатор. Организовать это можно двумя способами.

Константа…

Коммуналку можно включить в арендные платежи фиксированной суммой. Арендодатель при этом рассчитывает желаемый размер компенсации на основании действующих тарифов и предполагаемого объема потребления арендатором коммунальных услуг. Делает это он, как правило, с учетом сезонных изменений тарифов, то есть вычисляя среднюю за год величину ежемесячного платежа.

Правда, упоминать в договоре о коммунальных расходах в данном случае не стоит. На их расчетную стоимость нужно просто увеличить сумму арендной платы и зафиксировать в контракте с арендатором полученную величину.

Именно она должна фигурировать в счете-фактуре, который собственник помещения будет выставлять арендатору по итогам месяца.

При таком подходе арендатор сможет принять к вычету весь НДС, предъявленный владельцем недвижимости (как обычный «входной» налог, начисляемый на сумму арендной платы).

Другое дело, что арендодатель не всегда четко представляет себе сумму коммуналки, которую хотел бы видеть возмещенной.

Ведь невозможно заранее определить точный объем услуг, который потребуется арендатору. Поэтому некоторые собственники предпочитают делать расчет по факту реального потребления услуг.

Для таких случаев больше подходит следующий вариант учета коммунальных затрат в составе арендной платы.

…или переменная

При использовании другого способа арендную плату в договоре изначально устанавливают в двух частях – основной и дополнительной. Первая является постоянной величиной, это ежемесячная плата непосредственно за пользование помещением.

Вторая изменяется каждый месяц и отражает стоимость реально потребленных арендатором коммунальных услуг. Напомним, что данный вариант установления арендной платы как определяемой величины абсолютно законен, поскольку механизм ее расчета останется неизменным в течение всего срока действия договора (см. п.

11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Оптимальные налоговые последствия арендатору обеспечит вариант, согласно которому коммуналка включена в сумму арендной платы в виде переменной составляющей

Описанный способ приведет к тем же налоговым последствиям, что и предыдущий. Заметим, что финансисты в письме от 19 сентября 2006 г.

№ 03-06-01-04/175 не только признали за арендатором право на коммунальный НДС-вычет в данной ситуации, но и подсказали, каким образом должен быть оформлен счет-фактура, чтобы правомерность вычета не вызывала никаких вопросов.

По мнению Минфина, к коммуналке как переменной части арендного платежа применимы те же правила налогообложения, что и к обычной плате за пользование помещением. То есть она облагается налогом на добавленную стоимость как составляющая услуги по аренде.

А значит, нет проблем с НДС-вычетом при наличии правильного счета-фактуры. Такого, в котором коммунальные услуги не выделены и никак не обозначены, а налог предъявлен с общей суммы комбинированного арендного платежа.

При использовании данного способа следует обратить внимание еще на один существенный момент. Как правило, документы на оказанные услуги от коммунальщиков поступают с некоторым опозданием, уже в следующем месяце.

Поэтому если арендная плата за текущий месяц вносится в его первых числах, то у арендодателя не будет возможности рассчитать в срок переменную составляющую платежа. Таким образом, коммунальная часть будет входить в его состав с опозданием на месяц.

Чтобы полностью обезопасить себя от претензий инспекторов, этот факт можно зафиксировать в арендном договоре.

Пример

ООО «Арсенал» арендует помещение под магазин. Фиксированная часть арендной платы по договору составляет 70 800 руб. (в том числе НДС – 10 800 руб.), а переменная отражает сумму коммунальных платежей за месяц по услугам, потребленным арендатором. «Арсенал» перечисляет арендную плату ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца.

Согласно счетам коммунальных служб,  выставленным арендодателю, общая стоимость услуг за январь 2008 года равна 17 700 руб. (в том числе НДС – 2700 руб.), а за февраль – 18 100 руб. (в том числе НДС – 2761 руб.).

Арендодатель выставил «Арсеналу» счета-фактуры на последнее число:

– января – на сумму 70 800 руб., в том числе НДС – 10 800 руб.;

– февраля – на сумму 88 500 руб. (70 800 + 17 700), в том числе НДС – 13 500 руб.;

– марта – на сумму 88 900 руб. (70 800 + 18 100), в том числе НДС – 13 561 руб.

Бухгалтер «Арсенала» при расчете налогооблагаемой прибыли за I квартал 2008 года включил в состав прочих расходов сумму затрат на арендуемое помещение и коммунальные услуги в размере 210 339 руб.

((70 800 – 10 800) + (88 500 – 13 500) + (88 900 – 13 561)). А в состав суммы, заявленной к вычету в квартальной декларации по НДС, был включен налог в размере 37 861 руб. (10 800 + 13 500 + 13 561).

  

© “Бухгалтерия и кадры”, №3, 2008

Источник: http://www.buhkadr.ru/articles/888-vychet-nds-dlya-arendatora-pri-arende-pomeshcheniy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.