+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

«Упрощенец» строит здание. Как учесть аренду земли под объектом?

Содержание

Как передать физлицу активы компании с минимальной налоговой нагрузкой

«Упрощенец» строит здание. Как учесть аренду земли под объектом?

На практике иногда возникает необходимость перевести активы из собственности юридического лица в собственность физлиц — как правило, владельцев компании. Чаще всего речь при этом идет об основных средствах. Но иногда подобная необходимость возникает и в отношении товаров, незавершенного производства или строительства, акций или долей.

Причин тут может быть несколько. Например, защита активов от рейдеров или кредиторов в преддверии возможного банкротства компании. Часто также преследуется цель перевода недвижимости под более благоприятный налоговый режим.

Ведь физическое лицо вместо налога на имущество организаций платит налог на имущество физлиц, ставки которого гораздо ниже.

Особенно актуально это с учетом постепенного перехода организаций на уплату налога с кадастровой стоимости.

Кроме того, физическое лицо, получив активы в собственность, может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и перейти на спецрежим — упрощенную или даже патентную систему налогообложения.

Налога на имущество физлиц в этом случае не будет вообще, а налог на доходы от сдачи активов в аренду гораздо меньше. На патентной системе в некоторых регионах он может быть даже символическим (например, 60 тыс. рублей в год с одного объекта недвижимости в Москве).

Кроме того, предпринимателю не придется платить налог на дивиденды, а его отношения с кассовой дисциплиной гораздо более либеральны, чем у организации.

Самый простой способ не всегда самый выгодный

Проще всего просто продать активы физическому лицу по более или менее заниженной цене. Это самый быстрый вариант. Однако у него есть очевидные минусы.

Прежде всего, какой бы заниженной ни была цена, компании с нее придется уплатить налоги — НДС и налог на прибыль.

И если последний может быть символическим (для этого продавать имущество нужно по цене, лишь немного превышающей его остаточную стоимость в налоговом учете), то про НДС этого не скажешь.

Кроме того, при продаже имущества собственнику компании сделка может стать контролируемой в соответствии с разделом v. 1 НК РФ. Хотя, как правило, для этого она должна быть достаточно крупной.

Возникающие у компании в результате сделки налоги на практике приходится оптимизировать отдельно, зачастую по серым схемам. В отдельных случаях организацию просто ликвидируют, без уплаты каких бы то ни было существенных налогов в дружественной налоговой инспекции или «сливают» через присоединение (слияние) с последующей ликвидацией или банкротством правопреемника.

Продавец может применять упрощенку — тогда налоговая нагрузка будет меньше. Можно даже специально перейти на этот спецрежим перед продажей актива, но делать это имеет смысл, только если имущество в значительной степени уже самортизировано или в свое время приобреталось без НДС — иначе этот налог придется восстановить в части недоамортизированной стоимости.

Еще один минус в том, что за свои же, по сути, активы придется заплатить, для чего учредителю нужно будет изыскивать деньги, на какое-то время они будут изъяты из оборота, потребуется затем их выводить из компании.

Не исключено, что с помощью серых схем. Конечно, оплатить покупку можно и безденежно — например, векселями.

Но их путь в схеме легче проследить — у векселя есть номер, серия, дата выдачи и прочие однозначно идентифицирующие его реквизиты.

При этом если продавец — упрощенец, физлицу выгоднее затягивать с оплатой. Дело в том, что компании на УСН учитывают доходы кассовым методом. Ничто не мешает такой компании продать своему учредителю актив по рыночной стоимости с очень длительной рассрочкой или отсрочкой платежей. Ведь единый налог придется платить только с фактически поступивших сумм.

График уплаты денег может быть любым по соглашению сторон. Его нужно будет приложить к договору. К примеру, ООО и участник подписывают договор о продаже недвижимости по рыночной стоимости с рассрочкой на 20 лет и отсрочкой первого платежа на три года. Физлицо получает в собственность желаемое имущество, а компания не платит никаких налогов, пока не получит деньги.

При этом учредитель может тянуть с оплатой до 10 лет (п. 2 ст. 196 ГК РФ), не забывая при этом письменно подтверждать наличие долга. В противном случае срок исковой давности истечет уже через три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ), и физлицу придется признать доход в сумме непогашенного долга (п. 1 ст. 210 НК РФ). А пока срок давности не истек, никакого дохода у физлица нет.

В целом можно констатировать, что этот способ подойдет, главным образом, для активов, которые в учете предприятия числятся по небольшой стоимости — почти полностью самортизированы или изначально были приобретены по низкой цене. Тогда цена продажи, а с ней и налоговые последствия варианта будут минимальными, а найти деньги для оплаты физлицу будет проще.

Вынужденная продажа избавляет от обоснования деловой цели

При продаже имущества по заниженной цене могут потребоваться правдоподобные аргументы, обосновывающие ее. Это может быть, например, срочность продажи под давлением кредиторов, обременение залогом по реальному или искусственно созданному долговому обязательству, ссылки на новую волну кризиса, продажа с открытых торгов, рыночные слухи или оценка оценщика.

Однако на практике встречаются варианты, которые позволяют передать физлицу активы более изящно. Например, компания не продает активы ему по собственной воле, а лишается по решению суда (арбитражного или — для ускорения процесса — третейского). Основанием для такого решения будут заранее созданные и намеренно просроченные долги, скажем, по договору займа.

Еще один вариант — наложение взыскания физлицом-кредитором на объект залога.

Компания-должник при этом заранее дает нотариальное согласие на отказ от продажи залога на торгах, затем допускает несколько случаев нарушения договорных обязательств (например, сроков выплаты очередных платежей по тому же договору займа) — и имущество переходит в собственность физлица по относительно небольшой залоговой стоимости.

С простой продажей активов описанные варианты роднит то, что у компании возникает реализация имущества для целей налогообложения, что приводит к тем же налоговым последствиям: уплате НДС и налога на прибыль или единого налога при УСН. Правда, в этих случаях лучше обстоит дело с «деловыми целями» — объяснять заниженную цену и сам факт отчуждения активов не придется, оно происходит не по воле компании, а вопреки ей.

Ликвидация и выход участника из ООО снизят нагрузку на компанию

Альтернативные варианты передачи активов собственнику строятся на том, чтобы уйти от факта реализации в налоговом смысле.

Так, не признается реализацией передача имущества учредителю в пределах его первоначального взноса при выходе (выбытии) из организации, а также при распределении имущества ликвидируемого хозяйственного общества или товарищества между его участниками (подп.

5 п. 3 ст. 39 НК РФ). Следовательно, в этих случаях компания не уплачивает НДС, отсутствует и облагаемый налогом на прибыль доход.

Ликвидация. Если владельцем уставного капитала компании является физлицо, которому нужно передать имущество, в результате ликвидации актив окажется в его руках. Специального порядка обложения дохода в виде части имущества ликвидируемой организации НК РФ не содержит. По вопросу его налогообложения есть две точки зрения.

С одной стороны (письма Минфина от 08.11.11 № 03-04-06/3–301, от 05.04.11 № 03-11-06/2/45 и УФНС по г. Москве от 14.07.

08 № 28–10/066946), весь доход физического лица, полученный в результате ликвидации общества, облагается НДФЛ в общем порядке по ставке 13 процентов.

При этом не применяется положение абзаца 2 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, которое дает возможность уменьшить полученные доходы на произведенные расходы при продаже доли в уставном капитале, так как продажи доли при ликвидации компании не происходит.

С другой — ФНС России считает, что сумма облагаемого НДФЛ по ставке 13 процентов дохода определяется исходя из рыночной стоимости имущества за минусом расходов на приобретение долей в уставном капитале ООО (письмо от 27.01.10 № 3-5-04/70@), что намного выгоднее для физлица. Правда, это письмо единственное и достаточно давнее.

Кроме того, есть аргументы для применения иной налоговой ставки. Поскольку глава 23 НК РФ не содержит специальных правил определения дохода, все, что физлицо получило при ликвидации сверх первоначального вклада, признается дивидендами (подп. 1 п. 2 ст. 43 НК РФ).

А дивиденды облагаются по ставке 9 процентов. Правомерность подобного подхода косвенно подтверждается письмами Минфина России от 14.01.13 № 03-08-05 и от 07.04.11 № 03-08-05, а также постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18.11.

10 № А55-4938/2010.

Однако, если имущество распределено непропорционально вкладам в капитал, выплаты дивидендами не признаются и облагаются по ставке 13 процентов. Потому так делить имущество не стоит.

В целом можно сделать вывод, что вариант с ликвидацией компании подойдет не всем. Однозначно нельзя его рекомендовать тем, кому компания — владелец активов понадобится в дальнейшем, а также тем, кто не готов к спору с налоговиками относительно налоговой базы и ставки НДФЛ.

Выход из ООО. При выходе участника из ООО его доля переходит к обществу (ст. 26 закона об ООО от 08.02.98 № 14ФЗ).

При этом участнику, подавшему заявление о выходе из общества, должна быть выплачена действительная стоимость его доли в уставном капитале, определяемая на основании данных бухгалтерской отчетности.

Или должно быть выдано в натуре имущество, соответствующее такой стоимости. Именно вариантом выдачи имущества в натуре мы и воспользуемся.

Ситуация с обложением такого дохода НДФЛ аналогична рассмотренной выше для ликвидации компании. По мнению Минфина, действительная стоимость доли, выплаченная бывшему участнику ООО, в полном объеме включается в его доход, облагаемый НДФЛ. Никакие имущественные или иные налоговые вычеты в отношении такого дохода применить нельзя (письма Минфина России от 21.06.

13 № 03-04-05/23404, от 09.08.10 № 03-04-06/2–174, от 21.06.10 № 03-04-06/2–126). Аргументация у чиновников здесь такая же, как и при ликвидации: уменьшение полученных доходов на произведенные расходы предусмотрено только при продаже доли в уставном капитале или части такой доли (абз. 2 подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). А выход участника из ООО такой продажей не является.

В отличие от ситуации с ликвидацией компании, по данному вопросу есть обширная судебная практика, причем в основном отрицательная для налогоплательщика (постановления федеральных арбитражных судов Уральского от 05.12.11 № Ф09-7722/11 и от 10.04.13 № Ф09-2009/13, Московского от 14.09.

11 № А40-123140/10-104-1043, Волго-Вятского от 12.08.11 № А43-5404/2010, Северо-Кавказского от 21.02.13 № А53-13671/2012 округов, Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.05.12 № А41-31308/11). Но есть и положительная практика (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.

09.10 № А66-305/2010).

Но аргументы Минфина в данном случае можно опровергнуть. Ведь по сути при выходе из ООО физлицо реализует принадлежавшую ему долю. Выкуп доли обществом тождественен покупке, эти слова не зря являются однокоренными.

Еще одним аргументом против обложения НДФЛ дохода участника при выходе из ООО является его фактическое отсутствие.

Ведь доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить (ст. 41 НК РФ).

В случае когда стоимость доли, выплачиваемая при выходе участника из ООО, равна стоимости первоначального взноса в уставный капитал, экономическая выгода отсутствует.

Таким образом, налоговые последствия у выбывшего участника зависят от того, будет действительная стоимость его доли превышать сумму вклада в уставный капитал или нет. Если участник общества при выходе получит имущество, превышающее сумму взноса в уставный капитал, то у него возникнет доход от реализации имущественного права (подп. 5 п.

1 ст. 208 НК РФ). Порядок налогообложения в данном случае должен быть аналогичным применяемому в отношении участников-юрлиц (подп. 4 п. 1 ст. 251 НК РФ). Иное противоречило бы статье 3 НК РФ, признающей всеобщность и равенство налогообложения, а также то, что налоги и сборы не могут иметь дискриминационного характера и применяться различно.

Выход из ООО физлицу разумнее совместить с продажей доли

На практике неясность ситуации с НДФЛ у физлица подталкивает к поиску иных, нетиповых вариантов перевода активов в собственность учредителя. С тем чтобы, не лишаясь налоговых преимуществ для компании, связанных с передачей активов в ходе ликвидации или выхода участника, избавить последнего и от НДФЛ. В связи с этим есть смысл доработать описанный выше способ с выходом участника из ООО.

В статье 23 закона об ООО от 08.02.98 № 14-ФЗ сказано, что если в уставе общества продажа долей третьим лицам запрещена и остальные участники отказались или не ответили на оферту, то общество обязано выкупить долю. Очевидно, что выкуп доли невозможен без ее продажи участником — это две стороны одной сделки.

Этот выкуп приводит к выходу (выбытию) участника из общества. А передача ему имущества в этой ситуации, как уже говорилось выше, не является реализацией (подп. 5 п. 3 ст. 39 НК РФ). С другой стороны, продажа доли предполагает уменьшение НДФЛ на сумму понесенных затрат.

То есть возникает идеальная ситуация: нет ни НДС, ни налога на прибыль, ни НДФЛ.

Для осуществления схемы в таком варианте необходимы хотя бы два участника в ООО, запрет продажи долей третьим лицам в уставе, отчуждение участником своей доли на основании статьи 23 (а не 26!) закона об ООО. Существующая — в основном отрицательная — судебная практика здесь не работает, потому что относится к другой ситуации — выходу из ООО. Здесь же имеет место другая форма выбытия участника.

Еще одним вариантом снижения рисков при выходе участника из ООО может быть такой. Помимо заявления о выходе в тот же день участник и ООО заключают договор купли-продажи доли. Более того, заявление и договор могут быть объединены в едином документе.

Законодательству это не противоречит и является основанием для физлица использовать вычет по статье 220 НК РФ.

Общество же считает производимую передачу имущества бывшему участнику «передачей имущества в пределах первоначального взноса участнику общества при выходе (выбытии)», ведь договор заключен не просто так, а исключительно на основании поданного заявления о выходе. Следовательно, не платит налоги (подп. 5 п. 3 ст. 39 НК РФ).

Источник: https://e.nalogplan.ru/324602

Как налоговая узнает о продаже здания организации на усн

«Упрощенец» строит здание. Как учесть аренду земли под объектом?

ПРАВО И БИЗНЕС by admin • 09.12.

2014 Как отразить в учете организации, применяющей УСН (объект налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов»), продажу здания склада (отраженного в составе основных средств (ОС)) на условиях рассрочки оплаты, если за предоставленную рассрочку проценты не взимаются? Стоимость здания склада (объекта недвижимости) по договору продажи недвижимости составила 900 000 руб.

Здание передано покупателю 31 июля, переход права собственности на здание к покупателю зарегистрирован 10 августа.

Продажа недвижимости организацией, применяющей УСН

Отвечает Анна Ревенко, аудитор Аудиторско-консалтинговой группы «БАНКО», www.bankoaudit.ru В соответствии с положениями п. 2 ст. 346.11 главы 26.

2 «Упрощенная система налогообложения» Налогового кодекса РФ применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате:• налога на прибыль организаций (за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п.

3 и 4 ст. 284 НК РФ),• налога на имущество организаций.

• налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате в соответствии с настоящим Кодексом при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, а также налога на добавленную стоимость, уплачиваемого в соответствии со статьей 174.1 НК РФ.Иные налоги уплачиваются организациями, применяющими

Перечет налога по УСН при продаже имущества

Подборки из журналов бухгалтеру

  1. Подробности Категория: Подборки из журналов бухгалтеру : 07.05.2015 00:00 Источник: журнал «Главбух»

    Когда надо пересчитать налог Пересчитывать налоговую базу при продаже имущества предписывает пункт 3 статьи 346.16 НК РФ. Это надо сделать, если организация продала или передала основные средства и НМА до истечения трех лет с момента, когда она учла расходы на них при спецрежиме.

    В отношении имущества со сроком полезного использования свыше 15 лет лимит составляет даже не три года, а 10 лет.

Как снизить налоги при купле-продаже недвижимости

Если компания задумала продать недвижимость, при реализации ей придется заплатить НДС и налог на прибыль. Они будут работать если компания:

  1. докажет самостоятельность участников сделки
  2. запасется убедительными деловыми целями операций;
  3. оформит документы в надлежащем виде;

По этой схеме продавец заменяет налоги по общей системе на единый налог при УНС, ЕНВД и т.д.

Упрощенец передает здание единственному участнику — как выгоднее?

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 25 января 2013 г.П.А.

Попов, экономист ООО на УСНО часто имеют единственного участника. И иногда на балансе ООО есть ценный объект (здание, помещение и т.

д.), который эта компания приобрела в ходе своей деятельности. Рано или поздно участник ООО может пожелать заполучить этот объект в свою единоличную собственность.

Продажа здания участнику — самый очевидный и простой способ передать ему нужный объект В облагаемый доход от продажи включаются только фактически поступившие от покупателя-участника суммы на дату их поступления.

Продажа нежилого помещения ИП: УСН

— Все зависит от того, когда вы купили это помещение.

Если вы продаете его не досрочно (об этом читайте ниже), тогда в доходы вы включаете выручку на день получения денег от покупателя (п.

1 ст. 346.17 НК РФ). А вот в расходы включать вам нечего. Если же вы продаете помещение досрочно (п. 3 ст. 346.

16 НК РФ):(или) до истечения 3 лет с момента учета его стоимости в составе расходов при УСНО, если срок полезного использования этого помещения 15 лет и меньше;(или) до истечения 10 лет с момента приобретения, если срок полезного использования этого помещения свыше 15 лет, тогда налог при УСНО за весь период с момента учета стоимости помещения в расходах до момента его продажи вам придется пересчитать по тем же правилам, которые применяются при исчислении налога на прибыль.

А это означает, что: (и) стоимость помещения, учтенную в расходах, теперь надо полностью из расходов исключить;(и) в расходах по УСНО надо учесть амортизацию.

Какой налог нужно уплатить организации на УСН при продаже нежилого помещения

В данной ситуации при продаже помещения Вы должны будете заплатить налог УСН с полученного дохода. По общему правилу рыночной считается сумма, определенная сторонами договора.

Однако для оценки Вы можете использовать независимого оценщика или информацию о ценах на аналогичное имущество.

Также следует учесть, что если имущество будет продано до истечения нормативных сроков, то сумму налога за прошлые периоды нужно будет пересчитать (если организация реализует основное средство со сроком полезного использования 15 лет или менее, раньше трех лет с момента учета расходов на его приобретение в составе налоговой базы).

Более подробно об этом можно посмотреть тут: Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух Единым налогом при упрощенке облагаются: доходы от реализации (, ) и , определяемые по Налогового кодекса РФ;* внереализационные доходы, определяемые по Налогового кодекса РФ.

Каков размер налога на имущество при УСН в 2019 году

share on: Работающие по упрощенной системе налогообложения компании и ИП освобождены от множества видов платежей бюджетного характера. Все они заменены на общий, так называемый, «упрощенный» налог.

Но несмотря на это, они все-таки обязаны производить некоторые отчисления в пользу ИФНС.

Налог на имущество при УСН в 2019 году в качестве базы для расчетов опирается на кадастровую стоимость того или иного объекта. До этого, еще в 2019 году, с подобным налогом уже сталкивались находящиеся на ЕНВД компании, в связи с несколько иным полугодовым налоговым периодом.

Сведения по налогу, рассчитанному по кадастровой стоимости, должны быть внесены в третий раздел.

Налоги на упрощёнке при продаже комерческой недвижимости

Добрый день, подскажите сколько нужно будет заплатить налогов при продаже выкупленной у города коммерческой недвижимости (ранее арендовали) одним юр.лицом другому юр.лицу. при этом продавец находится на «упрощёнке» 6% на доход. НДС нужно будет платить или только 6% от полной стоимости недвижимости?

03 Февраля 2017, 11:26, вопрос №1127108 Павел, г. Москва 500 стоимость вопросавопрос решён Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (4) получен гонорар 30% 2027 ответов 980 отзывов эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Адвокат, г.

Москва Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день. НДС не платится налогоплательщиками на УСН.

Источник: http://advleks.ru/kak-nalogovaja-uznaet-o-prodazhe-zdanija-organizacii-na-usn-39744/

Если

«Упрощенец» строит здание. Как учесть аренду земли под объектом?

Зобова Е.П., редактор “УСН: бухгалтерский учет и налогообложение”

Что такое концессионное соглашение? Вправе ли концессионер применять УСНО? Должен ли «упрощенец» при заключении концессионного соглашения уплачивать налог на имущество и НДС? Ответы на эти и другие вопросы, связанные с заключением «упрощенцем» данного вида соглашения, – в предложенном материале.

Концессионное соглашение: правовые особенности

Одним из видов государственно-частного партнерства являются концессионные соглашения.

Основные цели заключения концессионных соглашений – привлечение инвестиций в экономику РФ, обеспечение эффективного использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на условиях концессионных соглашений и повышение качества товаров, работ, услуг, предоставляемых потребителям.

Отношения, возникающие в связи с подготовкой, заключением, исполнением, изменением и прекращением концессионных соглашений, регулируются Федеральным законом от 21.07.2005 № 115 ФЗ «О концессионных соглашениях» (далее – Федеральный закон № 115 ФЗ), который также устанавливает гарантии прав и законных интересов сторон концессионного соглашения.

Концессионное соглашение по своей сути является договором смешанного типа, к которому применяются соответствующие части гражданского законодательства о договорах, элементы которых содержатся в концессионном соглашении. Примерные концессионные соглашения утверждены Правительством РФ.

Предмет концессионного соглашения.

 По концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением имущество, право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления указанной деятельности.

Продукция и доходы, полученные концессионером в результате осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, являются собственностью концессионера. При этом он же несет риск случайной гибели или случайного повреждения объекта концессионного соглашения с момента передачи ему этого объекта. Иные условия могут быть установлены концессионным соглашением.

Объекты концессионного соглашения. Полный перечень объектов, которые могут быть предметом концессионного соглашения, приведен в ст. 4 Федерального закона № 115 ФЗ, в него входят в том числе:

  • автомобильные дороги, защитные дорожные сооружения;
  • объекты железнодорожного транспорта;
  • объекты теплоснабжения, централизованные системы горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельные объекты таких систем;
  • объекты здравоохранения, в том числе объекты, предназначенные для санаторно-курортного лечения;
  • объекты образования, культуры, спорта, объекты, используемые для организации отдыха граждан и туризма, иные объекты социально-культурного назначения;
  • объекты социального обслуживания граждан.

Таким образом, перечень объектов, в отношении которого может быть заключено концессионное соглашение, является закрытым, и в него входят недвижимое имущество или недвижимое имущество и движимое имущество, технологически связанные между собой и предназначенные для осуществления деятельности, преду­смотренной концессионным соглашением.

Законодатель установил следующие правила обращения с объектом концессионного соглашения:

  • объект концессионного соглашения передается концессионеру по акту приема-передачи;
  • права владения и пользования концессионера недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в качестве обременения права собственности концедента;
  • указанное имущество отражается на балансе концессионера, обособляется от его имущества. В отношении таких объекта и имущества концессионером ведется самостоятельный учет, осуществляемый им в связи с исполнением обязательств по концессионному соглашению, и производится начисление амортизации таких объекта и имущества;
  • передача концессионером данного объекта в залог или его отчуждение, а также обращение взыскания по долгам концессионера на его права в отношении объекта концессионного соглашения не допускается.

Стороны концессионного соглашения. Сторонами концессионного соглашения являются концедент и концессионер.

Концедентом могут выступать:

  • Российская Федерация, от имени которой выступает Правительство РФ или уполномоченный им федеральный орган исполнительной власти;
  • субъект РФ, от имени которого выступает орган государственной власти субъекта РФ;
  • муниципальное образование, от имени которого выступает орган местного самоуправления.

Концессионером может быть:

  • индивидуальный предприниматель;
  • юридическое лицо – российское или иностранное;
  • действующие без образования юридического лица по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) два и более указанных юридических лица.

Концессионная плата. Концессионным соглашением предусматривается плата, вносимая концессионером концеденту в период использования (эксплуатации) объекта концессионного соглашения (концессионная плата).

Размер концессионной платы, форма, порядок и сроки ее внесения устанавливаются концессионным соглашением в соответствии с решением о заключении концессионного соглашения. Это могут быть как единовременные, так и периодические платежи, как в денежной, так и не в денежной форме, например, доля продукции.

Применение усно при заключении концессионного соглашения

Если «упрощенец» заключил концессионное соглашение, то встает вопрос о том, вправе ли он продолжать применять УСНО.

В главе 26.2 НК РФ никаких отдельных ограничений относительно индивидуальных предпринимателей и организаций, заключивших концессионное соглашение, не предусмотрено. Соответственно, в данном случае нужно руководствоваться общими правилами применения УСНО.

Не предусмотрено никаких особенностей для таких «упрощенцев» и по выбору объекта налогообложения: п. 3 ст. 346.

14 НК РФ устанавливает обязательное применение объекта налогообложения «доходы минус расходы» только для «упрощенцев», являющихся участниками договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом.

Соответственно, при заключении концессионного соглашения можно продолжать применять УСНО с выбранным объектом: доходы или доходы минус расходы.

При этом для «упрощенцев», заключивших концессионное соглашение, актуальным является ограничение, установленное по величине остаточной стоимости основных средств.

Как сказано выше, объект концессионного соглашения передается концессионеру по акту приема-передачи и учитывается на балансе концессионера обособленно от его имущества. Нужно ли учитывать остаточную стоимость имущества, переданного по концессионному соглашению для целей применения УСНО?

Согласно пп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ не вправе применять УСНО организации, у которых остаточная стоимость основных средств, определяемая в соответствии с законодательством РФ о бухгалтерском учете, превышает 150 млн руб. В целях указанного подпункта учитываются основные средства, которые подлежат амортизации и признаются амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 НК РФ.

Пунктом 1 ст. 256 НК РФ установлено, что амортизируемым имуществом в целях применения гл.

25 НК РФ признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено гл.

25 НК РФ), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 100 000 руб.

В силу абз. 6 п. 1 ст.

256 НК РФ амортизируемое имущество, полученное организацией от собственника имущества или созданное в соответствии с законодательством РФ об инвестиционных соглашениях в сфере деятельности по оказанию коммунальных услуг или законодательством РФ о концессионных соглашениях, подлежит амортизации у данной организации в течение срока действия инвестиционного соглашения или концессионного соглашения в порядке, установленном гл. 25 НК РФ.

Источник: https://www.audar-press.ru/koncessionnoe-soglashenie-pri-usn

«упрощенец» строит здание. как учесть аренду земли под объектом? – все о налогах

«Упрощенец» строит здание. Как учесть аренду земли под объектом?

Любая компания, применяющая общую систему налогообложения, хотела бы сдавать имущество в аренду с минимальной налоговой нагрузкой. На практике существует несколько способов, позволяющих достичь этого — снизить налог на прибыль и НДС. И чем детальнее проработана схема, тем ниже риск претензий со стороны налоговиков.

Классический вариант — собственник сдает имущество в аренду упрощенцу по символической цене, а последний, в свою очередь, передает объекты конечным пользователям по рыночной цене. Вся наценка остается у спецрежимника, который тем или иным способом возвращает ее владельцу актива.

Налоговая экономия достигается за счет того, что с доходов упрощенца взимается налог по ставке 6 процентов (п. 1 ст. 346.20 НКРФ). При этом его услуги не облагаются НДС (п. 2 ст. 346.11 НКРФ). Причем в качестве промежуточного звена может использоваться как компания, так и ИП на упрощенке.

С меньшим эффектом вместо упрощенца используется предприниматель на общем режиме. В этом случае экономия достигается за счет того, что ИП платит НДФЛ по ставке 13 процентов (п. 1 ст. 224 НКРФ) вместо 20 процентов налога на прибыль (п. 1 ст. 284 НКРФ). Однако выгоды по НДС нет.

Конечно, налоговикам хорошо известен этот способ экономии. Поскольку они не раз пытались доначислить владельцам имущества налоги исходя из сумм доходов, полученных промежуточными арендаторами. При этом некоторые суды с ними соглашалась, а некоторые — нет.

Так, ФАС Московского округа, принимая решение в пользу компании, указал следующее.

«Схема должна иметь логическую законченность, показывающую, что в результате взаимосвязанных действий участников налогоплательщик получил в распоряжение выручку, но скрыл ее от налогообложения».

Если такие данные отсутствуют, то организация не может нести ответственность за деятельность других участников хозяйственного оборота (постановление от18.02.10 №КА-А40/ 343-10-П). К похожему выводу пришел и ФАС Волго-Вятского округа в постановлении от20.08.13 №А11-4616/2012.

Однако безопаснее, чтобы у собственника была причина сдавать имущество не конечным пользователям, а единственному арендатору. Если он не сможет объяснить свои действия предпринимательскими целями, то проиграет спор с инспекцией (определение ВАС РФот14.

11.11 №ВАС-11772/11). В качестве такой причины может выступать защита от простоев, когда потери от пустующих площадей несет промежуточный арендатор, а не владелец объекта. Или защита от конфликтов с множеством постоянно меняющихся конечных субарендаторов.

Наличие взаимозависимости между арендодателем и промежуточным арендатором является веским аргументом в пользу проверяющих, свидетельствующим об умышленном уклонении от уплаты налогов (определение ВАС РФот25.09.13 №ВАС-13307/13).

Явный тому пример — это случаи, когда генеральный директор компании заключает договор аренды с самим собой как с предпринимателем (определение ВАС РФот01.08.12 №ВАС-9340/12).

Риск претензий повысится, если договоры аренды и субаренды с конечными пользователями будут заключены одновременно (определение ВАС РФот11.07.13 №ВАС-8732/13).

В этом случае собственник сам сдает объект конечным пользователям в аренду по рыночной стоимости, но нанимает дружественного упрощенца для оказания различных сопутствующих услуг.

 Такими услугами могут быть уборка помещений, ремонт, управление имуществом, поиск и проверка арендаторов и т. д. При использовании такой схемы владелец экономит только налог на прибыль, признавая в учете дополнительные расходы, тогда как упрощенец заплатит со своих доходов лишь 6 процентов.

Однако получить выгоду по НДС не получится, поскольку услуги спецрежимника этим налогом не облагаются.

В качестве исполнителя дополнительных услуг может быть использован предприниматель на патенте. К примеру, патент выдается на ремонт жилья и других построек (подп. 12 п. 2 ст. 346.43 НКРФ), в том числе нежилых и по заказу юрлиц (письмо Минфина России от26.01.

15 №03-11-11/2173). К тому же могут подойти услуги по производству монтажных, электромонтажных, санитарно-технических, сварочных работ (подп. 13 п. 2 ст. 346.43 НКРФ). А также услуги уличных патрулей, охранников, сторожей и вахтеров (подп. 44 п. 2 ст. 346.43 НКРФ).

Отметим, что безопасность использования этого способа зависит от реальности оказываемых услуг. Кроме того, чем больше составляющих будет включать в себя та или иная услуга, полученная от взаимозависимого упрощенца (подп. 4 п. 2, п. 3 ст. 105.

14 НКРФ), тем труднее инспекторам будет сравнивать ее стоимость с рыночной.

К примеру, формулировка услуг по уборке помещений может включать в себя, в том числе, услугу быстрого вызова, когда исполнитель обязуется устранить беспорядок в течение 15 минут после вызова.

Если собственник имущества не желает вникать во все тонкости сдачи актива в аренду, то он может нанять дружественного ему доверительного управляющего. При этом владелец недвижимости устанавливает управляющему максимально возможное вознаграждение, а тот неофициально возвращает обналиченные деньги. Такая схема позволит сэкономить налог на прибыль.

В качестве управляющего выгоднее использовать предпринимателя на общем режиме.

Дело в том, что упрощенцы, участвующие в договоре доверительного управления, могут выбрать лишь объект «доходы минус расходы», с которого взимается налог по ставке 15 процентов (п. 2 ст. 346.20 НКРФ).

Это прямое требование пункта 3 статьи 346.14 НК РФ. На этом фоне ИП, уплачивающий НДФЛ по ставке 13 процентов, будет выгоднее.

Но есть несколько минусов по НДС. Налоговики могут заявить, что компания при передаче недвижимости в управление обязана восстановить входной НДС, ранее принятый к вычету, на основании пункта 3 статьи 170 НК РФ.

Дело в том, что право собственности на имущество не переходит к управляющему, поэтому объекта обложения НДС не возникает. Получается, что актив используется для деятельности, не облагаемой этим налогом (письма Минфина России от14.11.

11 №03-07-11/311, ФНС России от03.05.12 №ЕД-4-3/7383@).

Однако суды считают, что передача имущества в доверительное управление не относится к перечисленным в пункте 3 статьи 170 НК РФ случаям восстановления НДС.

Тем более что операции в рамках договора управления облагаются НДС. На этих основаниях суды принимают решения в пользу налогоплательщиков (постановления ФАС Северо-Западного от31.01.

14 №А26-600/2013, Северо-Кавказского от30.09.11 №А32-23383/2010 округов).

Если в схеме задействован управляющий-ИП, применяющий общий режим, то возникает еще один минус. Поскольку нет ясности в том, может ли владелец имущества принять к вычету НДС со стоимости услуг управляющего.

Некоторые суды указывают, что компания приобретает эти услуги для деятельности, не облагаемой НДС. Значит, организация не может заявить налог к вычету (постановление ФАС Поволжского округа от23.03.10 №А57-6989/2009). Однако Президиум ВАС РФ указал следующее.

Тот факт, что в рамках договора управления не происходит передачи права собственности на имущество, не препятствует признанию самостоятельным объектом обложения НДС услуг по управлению. Поэтому собственник объекта вправе заявить налог к вычету на общих основаниях (постановление от15.07.

10 №2809/10). Аналогичные выводы содержатся и в постановлениях ФАС Поволжского округа от19.10.10 №А06-781/2010, от08.11.10 №А06-782/2010.

Помимо вознаграждения стороны могут предусмотреть в договоре, что владелец имущества возмещает управляющему расходы по управлению за счет доходов от аренды (ст. 1023 ГКРФ). Такие затраты признаются в учете собственника имущества (п. 2 ст.

276 НКРФ). Это условие позволит максимизировать эффект экономии от собственно вознаграждения. Налог на имущество по переданному в доверительное управление объекту платит учредитель такого управления (п. 1 ст. 378 НКРФ).

Поэтому здесь экономии не возникает.

Это законный способ сэкономить на налоге на прибыль при передаче имущества в аренду. Владелец объекта устанавливает арендатору низкую арендную плату, а тот обязуется произвести определенные неотделимые улучшения.

При этом в договоре стороны прописывают, что собственник не возмещает арендатору расходы на них (п. 3 ст. 623 ГКРФ).

Получается, что вместо части арендной платы владелец получает бесплатную реконструкцию или модернизацию своего имущества.

Полученные неотделимые улучшения не облагаются у арендодателя налогом на прибыль на основании подпункта 32 пункта 1 статьи 251 НК РФ. Но и амортизировать их он не вправе (п. 1 ст. 258 НКРФ, письмо Минфина России от29.05.07 №03-03-06/1/334).

Экономия по налогу на прибыль достигается за счет того, что здесь неофициальная часть полученной арендной платы единовременно уменьшается на стоимость капвложений. Тогда как при официальном возмещении затрат владелец учтет арендную плату в доходах (ст. 249, 250 НК РФ), а в расходах стоимость капвложений будет отражать в течение всего срока использования через механизм амортизации.

В отношении НДС для владельца имущества все просто: раз он не возмещает расходы арендатора, то у него нет входного НДС и ему нечего предъявлять к вычету.

Чтобы арендатор в точности выполнил пожелания владельца, последний может максимально подробно прописать свои требования в приложении к договору и оставить за собой контроль за ходом работ.

Для арендатора этот вариант самый невыгодный. Во-первых, он может амортизировать улучшения только в течение действия договора аренды (абз. 6 п. 1 ст. 258, п. 1 ст. 256 НК РФ).

После его окончания он не сможет признать в налоговом учете их остаточную стоимость.

Во-вторых, при передаче улучшений собственнику имущества арендатор, по мнению чиновников, обязан начислить НДС с их стоимости (письма от25.11.14 №03-07-11/59765, от25.02.13 №03-07-05/5259).

Источник: http://nalogmak.ru/bankrotstvo/uproshhenets-stroit-zdanie-kak-uchest-arendu-zemli-pod-obektom-vse-o-nalogah.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.